(TT&VH) - Sở TN&MT TP.HCM vừa đưa ra phương án giải quyết tranh chấp việc nộp thuế sử dụng đất giữa khách hàng và Công ty Phú Mỹ Hưng. Theo đó Sở này đưa ra mức đóng thuế đất cho khách hàng là 30%, thay vì 100% như trước đây. Tuy nhiên, phương án này lại đặt ra một dấu hỏi về tính pháp lý.
Giải pháp không khả thi
Sở TN&MT cho biết: Chủ đầu tư thuê đất của nhà nước với thời hạn 70 năm coi như là được thuê đất lâu dài. Công ty Phú Mỹ Hưng đã được Nhà nước cho thuê đất 50 năm và đã nộp tiền thuê đất một lần – tương đương 70% tiền sử dụng đất lâu dài. Nay chỉ còn 20 năm tiếp theo, giải pháp tốt nhất để hòa giải lợi ích đôi bên là người dân phải nộp 30% tiền dử dụng đất còn lại. Tuy nhiên, 30% tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp không phải trên giá đất mà chủ đầu tư nộp trước đây, mà người dân phải nộp trên giá trị đất hiện hành.
Phó tổng giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng Nguyễn Bửu Hội giải thích, trả lời thắc mắc của khách hàng
Tuy nhiên, về mặt pháp lý đề xuất như trên của Sở TN&MT chưa thực sự thuyết phục, một loạt câu hỏi có thể đặt ra. Trước hết, cơ sở pháp lý nào cho phép chủ đầu tư phân chia tỷ lệ nộp tiền thuế sử dụng đất 70 – 30%. Tại sao tiền thuê đất 50 năm lại có thể tính bằng 70% tiền sử dụng đất và 20 năm bằng 30% tiền sử dụng đất. Tại sao chủ đầu tư lại được tính tiền sử dụng đất theo giá cũ, trong khi khách hành thì phải nộp thuế theo giá hiện hành? Nếu tính theo phương án trên của Sở TN&MT thì chủ đầu tư vẫn bảo toàn được nguyên tài khoản, trong khi người mua nhà vẫn chịu thiệt.
Theo QĐ 112/2002 của UBND TP.HCM quy định về cơ chế và phương thức kinh doanh cho Công ty Phú Mỹ Hưng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp vào ngân sách tiền sử dụng đất do bán nhà, chuyển nhượng đất có hạ tầng. Vậy sao Công ty lại đẩy trách nhiệm tài chính cho khách hàng?
Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư
Phải thừa nhận khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một điển hình về xây dựng đô thị theo phong cách hiện đại. Thành công lớn nhất là một đô thị mọc lên từ một vùng đất sình lầy khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản trong nước phải học tập. Nhưng dù có được ưu ái thế nào chăng nữa thì chủ đầu tư cũng phải tuân thủ pháp luật hiện hành của Việt Nam mới tạo sự công bằng trong kinh doanh với các nhà đầu tư khác.
Phải thừa nhận, thời điểm từ năm 1993 – 2004, khi Phú Mỹ Hưng bắt đầu đầu tư thì pháp luật VN chưa cho phép nhà đầu tư nước ngoài như Công ty Phú Mỹ Hưng được chuyển nhượng nhà và đất ở. Nên chủ đầu tư chỉ được thuê đất, kinh doanh cơ sở hạ tầng trên đất và chuyển nhượng quyền kinh doanh cho các doanh nghiệp trong nước. Đến khi Nghị định 198/2004 ra đời có qui định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất xây dụng nhà ở để bán thì đối tượng nộp tiền sử dụng đất là tổ chức kinh tế đó. Đến Nghị định 84/2007 thì vấn đề đã được cụ thể hoá: “Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa giá đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài”.
Thông tư 06/2007 của Bộ TN&MT quy định rất rõ trường hợp áp dụng cho Công ty Phú Mỹ Hưng: Tổ chức nước ngoài thuê đất nhà nước với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để làm dự án xây dựng nhà ở (thuê trước ngày Nghị định 84 có hiệu lực), nhưng có nhu cầu bán nhà ở trên đất thuê đó thì phải nộp một khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả trước một lần cho cả thời hạn thuê…
Với các văn bản pháp lý kể trên thì nhà đầu tư đương nhiên phải nộp tiền thuế sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng cho người dân. Vậy phương án mà Sở TN&MT TP.HCM lại đưa ra là người mua nhà phải đóng thuế 30% liệu đã hợp lý?
Giải pháp không khả thi
Sở TN&MT cho biết: Chủ đầu tư thuê đất của nhà nước với thời hạn 70 năm coi như là được thuê đất lâu dài. Công ty Phú Mỹ Hưng đã được Nhà nước cho thuê đất 50 năm và đã nộp tiền thuê đất một lần – tương đương 70% tiền sử dụng đất lâu dài. Nay chỉ còn 20 năm tiếp theo, giải pháp tốt nhất để hòa giải lợi ích đôi bên là người dân phải nộp 30% tiền dử dụng đất còn lại. Tuy nhiên, 30% tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp không phải trên giá đất mà chủ đầu tư nộp trước đây, mà người dân phải nộp trên giá trị đất hiện hành.
Tuy nhiên, về mặt pháp lý đề xuất như trên của Sở TN&MT chưa thực sự thuyết phục, một loạt câu hỏi có thể đặt ra. Trước hết, cơ sở pháp lý nào cho phép chủ đầu tư phân chia tỷ lệ nộp tiền thuế sử dụng đất 70 – 30%. Tại sao tiền thuê đất 50 năm lại có thể tính bằng 70% tiền sử dụng đất và 20 năm bằng 30% tiền sử dụng đất. Tại sao chủ đầu tư lại được tính tiền sử dụng đất theo giá cũ, trong khi khách hành thì phải nộp thuế theo giá hiện hành? Nếu tính theo phương án trên của Sở TN&MT thì chủ đầu tư vẫn bảo toàn được nguyên tài khoản, trong khi người mua nhà vẫn chịu thiệt.
Theo QĐ 112/2002 của UBND TP.HCM quy định về cơ chế và phương thức kinh doanh cho Công ty Phú Mỹ Hưng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp vào ngân sách tiền sử dụng đất do bán nhà, chuyển nhượng đất có hạ tầng. Vậy sao Công ty lại đẩy trách nhiệm tài chính cho khách hàng?
Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư
Phải thừa nhận khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một điển hình về xây dựng đô thị theo phong cách hiện đại. Thành công lớn nhất là một đô thị mọc lên từ một vùng đất sình lầy khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản trong nước phải học tập. Nhưng dù có được ưu ái thế nào chăng nữa thì chủ đầu tư cũng phải tuân thủ pháp luật hiện hành của Việt Nam mới tạo sự công bằng trong kinh doanh với các nhà đầu tư khác.
Phải thừa nhận, thời điểm từ năm 1993 – 2004, khi Phú Mỹ Hưng bắt đầu đầu tư thì pháp luật VN chưa cho phép nhà đầu tư nước ngoài như Công ty Phú Mỹ Hưng được chuyển nhượng nhà và đất ở. Nên chủ đầu tư chỉ được thuê đất, kinh doanh cơ sở hạ tầng trên đất và chuyển nhượng quyền kinh doanh cho các doanh nghiệp trong nước. Đến khi Nghị định 198/2004 ra đời có qui định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất xây dụng nhà ở để bán thì đối tượng nộp tiền sử dụng đất là tổ chức kinh tế đó. Đến Nghị định 84/2007 thì vấn đề đã được cụ thể hoá: “Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa giá đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài”.
Thông tư 06/2007 của Bộ TN&MT quy định rất rõ trường hợp áp dụng cho Công ty Phú Mỹ Hưng: Tổ chức nước ngoài thuê đất nhà nước với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để làm dự án xây dựng nhà ở (thuê trước ngày Nghị định 84 có hiệu lực), nhưng có nhu cầu bán nhà ở trên đất thuê đó thì phải nộp một khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả trước một lần cho cả thời hạn thuê…
Với các văn bản pháp lý kể trên thì nhà đầu tư đương nhiên phải nộp tiền thuế sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng cho người dân. Vậy phương án mà Sở TN&MT TP.HCM lại đưa ra là người mua nhà phải đóng thuế 30% liệu đã hợp lý?
Thái Nguyên
