(TT&VH) - Hơn nửa tháng qua, trên địa bàn TP.HCM xuất hiện tình trạng khách mua chung cư cao cấp tranh chấp với chủ đầu tư về phần diện tích sử dụng chung ngoài phần diện tích căn hộ.
Chủ căn hộ chung cư cho rằng, họ đáng được hưởng phần tiện ích sử dụng như hầm để xe, nhà mẫu giáo, tiền sảnh, vườn hoa công cộng trong khuôn viên chung cư, vì giá bán căn hộ đã tính luôn cả phần diện tích chung này. Thế nhưng chủ đầu tư các chung cư thuộc loại cao cấp lại cho biết: Phần diện tích chung này thuộc sở hữu của chủ đầu tư, họ muốn cho ai thuê lại cũng được!
Vẫn tiềm ẩn những tránh chấp về phần diện tích chung tại các chung cư cao cấp
“Ăn bớt” phần chung
Nhiều khách hàng mua căn hộ tại chung cư cao cấp Screc ở phường 12, quận 3 đã có đơn gửi các cơ quan chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư “ăn bớt” phần diện tích cho sinh hoạt cộng đồng. Chị Nguyễn Ngọc Lan, trưởng Ban quản trị cao ốc Screc, thay mặt cho nhiều khách hàng mua căn hộ, cho biết: Khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi kèm. Nhưng hiện nay, phần diện tích dành cho các tiện ích chung chưa hề có, ngoại trừ một siêu thị Co.op Mart được chủ đầu tư cho thuê mặt bằng hoạt động phía trước tiền sảnh. Còn những vị trí đáng ra là của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư, thì lại trở thành trụ sở của Ngân hàng VIBank. Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống trong chung cư đã thành nhà sách văn hóa của Cty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng. Không biết đến khi nào dân ở đây được hưởng các tiện ích đó, dù người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư?
Trong khi đó, tại chung cư cao cấp Botanic ở phường 5, quận Phú Nhuận, khách mua căn hộ chung cư sau khi dọn về ở đã bức xúc về việc chủ đầu tư là Cty CP đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia (Cty Phú Hưng Gia) dùng thủ thuật biến phần sở hữu chung làm tài sản riêng, đồng thời chiếm dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư và huy động trái phép quỹ dự trữ của dân. Theo tính toán của những khách mua căn hộ chung cư, Cty Phú Hưng Gia đã thu lợi từ việc khai thác tầng hầm gửi xe, cho thuê tầng lửng, tầng trệt hàng tỷ đồng mỗi năm. Thêm vào đó là số tiền gần 1 tỷ đồng từ khoản thu 2 USD/m2 theo diện tích ở, với lý do lập quỹ dự trữ cho công tác bảo trì chung cư cũng được chủ đầu tư chiếm dụng không giao cho Ban quản trị chung cư. Ngoài ra, khoản kinh phí 2% phải trích từ tiền bán căn hộ chung cư mà chủ đầu tư phải nộp lại theo quy định cho Ban quản trị chung cư làm kinh phí bảo trì, ước tính gần 10 tỷ đồng, thì đến nay vẫn chưa được Cty Phú Hưng Gia thực hiện. Gần đây, chủ đầu tư lại ra thông báo sẽ nâng mức thu phí dịch vụ lên 8.000đồng/m2, tương đương mỗi căn hộ chung cư phải nộp thêm 700.000 đồng/tháng, thay cho mức 500.000 đồng/tháng được áp dụng trước tháng 10/2008.
Nói về vấn đề này, ông Mạc Đăng Nớp, PTGĐ Cty BOT cầu Phú Mỹ, chủ căn hộ A1207, chung cư Botanic bất bình: “Chúng tôi được biết theo quy định của Bộ Xây dựng, ở mỗi một khu chung cư thì chỉ có hai dạng sở hữu: một dạng là sở hữu riêng của những người mua căn hộ, thứ hai là tài sản chung của tất cả những người mua căn hộ, gọi là đồng sở hữu, không hề có quy định tài sản riêng nào của chủ đầu tư sau khi đã bán cho người dân. Việc này nếu không được làm rõ thì sẽ phương hại đến quyền lợi của người dân. Cụ thể, Cty Phú Hưng Gia đã có nhiều khuất tất trong việc ký 2 loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng: Một loại có ghi mục 7.1.3 với nội dung: ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của Phú Hưng Gia; còn một loại không ghi điều khoản này. Đây là hành vi vi phạm Luật Nhà ở, Luật xây dựng”.
Phần diện tích chung tại chung cư cao cấp Screc đã “bị ăn bớt”?
Theo bà Lê Thúy Hương - TGĐ Cty Phú Hưng Gia giải thích: “Chủ đầu tư chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền với tổng diện tích sàn xây dựng gần 44.000 m2 bao gồm 1 tầng hầm, 2 lửng và 18 tầng lầu. Vì thế, khi bán cho khách hàng hơn 29.000m2, với tổng số 268 căn hộ, thì phần còn lại đương nhiên là của Cty Phú Hưng Gia”. Về những thắc mắc xung quanh khoản phí bảo trì 2%, bà Hương cho biết: Khoản tiền này người mua nhà phải nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư nộp lại cho Ban quản trị dùng vào mục đích bảo trì tòa nhà. Khi kí hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ, Cty Phú Hưng Gia đã ghi rõ: giá bán căn hộ không bao gồm các chi phí khác. Kể từ khi bàn giao căn hộ cho khách hàng vào tháng 7/2007, Cty Phú Hưng Gia đã mở một tài khoản riêng và giao tài khoản này cho Ban quản lý tòa nhà. Hiện Cty đang yêu cầu Ban quản trị rà soát lại toàn bộ mức thu phí xem đã hợp lý chưa, đề nghị các thành viên Ban quản trị họp bàn thống nhất lại.
Ra tòa liệu có ổn?
Nhìn nhận vấn đề theo quy định của pháp luật, luật sư Nguyễn Văn Quynh, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình chung cư Botanic được cấp cho chủ đầu tư vào ngày 7/4/2008, sau đó chủ đầu tư mới ký hợp đồng mua bán với các hộ dân vào ngày 30/5/2008. Trước đó, hai bên chỉ ký hợp đồng hứa mua, hứa bán có nội dung khác nhau về điều khoản sở hữu chung, không thống nhất. Do đó, các hộ dân kiến nghị là hoàn toàn dễ hiểu. Việc các hộ dân cho rằng chủ đầu tư đã vi phạm Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 4, 5 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/5/2008 là có căn cứ pháp lý”.
Theo điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2025, thì quỹ nhà tại TP.HCM chủ yếu là chung cư thuộc các khu vực nội thành, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 10 triệu dân. Thế nhưng, một vấn đề phát sinh giữa người dân mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư lại không được tính toán đến. Hiện nay, về mặt pháp luật, quy định về chung cư chưa đồng bộ, chưa điều chỉnh hết tất cả những dạng chung cư trong thành phố. Có nhiều dạng chung cư như chung cư cho người thu nhập thấp, chung cư tái định cư, chung cư thương mại do các công ty kinh doanh và chung cư do nhà nước xây dựng. Mỗi một dạng chung cư có một sự điều chỉnh riêng, nhưng hiện nay lại chịu sự điều chỉnh chung của các văn bản pháp luật, vì thế không cập nhật được hết những phần riêng biệt của các dạng chung cư. Vì vậy, những phát sinh mới vẫn chưa có quy định điều chỉnh cụ thể về mặt pháp luật.
Trước mắt để giải quyết những trường hợp phát sinh trên, ông Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Khoa học kĩ thuật xây dựng TP.HCM đề nghị: Cơ quan cấp phép xây dựng nên ghi thẳng vào văn bản những phần diện tích xây dựng nào thuộc cộng đồng, những phần nào thuộc chủ đầu tư. Các cơ quan chức năng, cụ thể là Bộ Xây dựng nên vào cuộc để rà soát và bổ sung những quy định cụ thể về phần đồng sở hữu trong các chung cư, nhằm tránh những tranh chấp, khiếu kiện đáng tiếc như hiện nay.
Chủ căn hộ chung cư cho rằng, họ đáng được hưởng phần tiện ích sử dụng như hầm để xe, nhà mẫu giáo, tiền sảnh, vườn hoa công cộng trong khuôn viên chung cư, vì giá bán căn hộ đã tính luôn cả phần diện tích chung này. Thế nhưng chủ đầu tư các chung cư thuộc loại cao cấp lại cho biết: Phần diện tích chung này thuộc sở hữu của chủ đầu tư, họ muốn cho ai thuê lại cũng được!
“Ăn bớt” phần chung
Nhiều khách hàng mua căn hộ tại chung cư cao cấp Screc ở phường 12, quận 3 đã có đơn gửi các cơ quan chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư “ăn bớt” phần diện tích cho sinh hoạt cộng đồng. Chị Nguyễn Ngọc Lan, trưởng Ban quản trị cao ốc Screc, thay mặt cho nhiều khách hàng mua căn hộ, cho biết: Khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi kèm. Nhưng hiện nay, phần diện tích dành cho các tiện ích chung chưa hề có, ngoại trừ một siêu thị Co.op Mart được chủ đầu tư cho thuê mặt bằng hoạt động phía trước tiền sảnh. Còn những vị trí đáng ra là của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư, thì lại trở thành trụ sở của Ngân hàng VIBank. Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống trong chung cư đã thành nhà sách văn hóa của Cty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng. Không biết đến khi nào dân ở đây được hưởng các tiện ích đó, dù người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư?
Trong khi đó, tại chung cư cao cấp Botanic ở phường 5, quận Phú Nhuận, khách mua căn hộ chung cư sau khi dọn về ở đã bức xúc về việc chủ đầu tư là Cty CP đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia (Cty Phú Hưng Gia) dùng thủ thuật biến phần sở hữu chung làm tài sản riêng, đồng thời chiếm dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư và huy động trái phép quỹ dự trữ của dân. Theo tính toán của những khách mua căn hộ chung cư, Cty Phú Hưng Gia đã thu lợi từ việc khai thác tầng hầm gửi xe, cho thuê tầng lửng, tầng trệt hàng tỷ đồng mỗi năm. Thêm vào đó là số tiền gần 1 tỷ đồng từ khoản thu 2 USD/m2 theo diện tích ở, với lý do lập quỹ dự trữ cho công tác bảo trì chung cư cũng được chủ đầu tư chiếm dụng không giao cho Ban quản trị chung cư. Ngoài ra, khoản kinh phí 2% phải trích từ tiền bán căn hộ chung cư mà chủ đầu tư phải nộp lại theo quy định cho Ban quản trị chung cư làm kinh phí bảo trì, ước tính gần 10 tỷ đồng, thì đến nay vẫn chưa được Cty Phú Hưng Gia thực hiện. Gần đây, chủ đầu tư lại ra thông báo sẽ nâng mức thu phí dịch vụ lên 8.000đồng/m2, tương đương mỗi căn hộ chung cư phải nộp thêm 700.000 đồng/tháng, thay cho mức 500.000 đồng/tháng được áp dụng trước tháng 10/2008.
Nói về vấn đề này, ông Mạc Đăng Nớp, PTGĐ Cty BOT cầu Phú Mỹ, chủ căn hộ A1207, chung cư Botanic bất bình: “Chúng tôi được biết theo quy định của Bộ Xây dựng, ở mỗi một khu chung cư thì chỉ có hai dạng sở hữu: một dạng là sở hữu riêng của những người mua căn hộ, thứ hai là tài sản chung của tất cả những người mua căn hộ, gọi là đồng sở hữu, không hề có quy định tài sản riêng nào của chủ đầu tư sau khi đã bán cho người dân. Việc này nếu không được làm rõ thì sẽ phương hại đến quyền lợi của người dân. Cụ thể, Cty Phú Hưng Gia đã có nhiều khuất tất trong việc ký 2 loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng: Một loại có ghi mục 7.1.3 với nội dung: ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của Phú Hưng Gia; còn một loại không ghi điều khoản này. Đây là hành vi vi phạm Luật Nhà ở, Luật xây dựng”.
Theo bà Lê Thúy Hương - TGĐ Cty Phú Hưng Gia giải thích: “Chủ đầu tư chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền với tổng diện tích sàn xây dựng gần 44.000 m2 bao gồm 1 tầng hầm, 2 lửng và 18 tầng lầu. Vì thế, khi bán cho khách hàng hơn 29.000m2, với tổng số 268 căn hộ, thì phần còn lại đương nhiên là của Cty Phú Hưng Gia”. Về những thắc mắc xung quanh khoản phí bảo trì 2%, bà Hương cho biết: Khoản tiền này người mua nhà phải nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư nộp lại cho Ban quản trị dùng vào mục đích bảo trì tòa nhà. Khi kí hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ, Cty Phú Hưng Gia đã ghi rõ: giá bán căn hộ không bao gồm các chi phí khác. Kể từ khi bàn giao căn hộ cho khách hàng vào tháng 7/2007, Cty Phú Hưng Gia đã mở một tài khoản riêng và giao tài khoản này cho Ban quản lý tòa nhà. Hiện Cty đang yêu cầu Ban quản trị rà soát lại toàn bộ mức thu phí xem đã hợp lý chưa, đề nghị các thành viên Ban quản trị họp bàn thống nhất lại.
Ra tòa liệu có ổn?
|
Để giải quyết việc tranh chấp, luật sư Nguyễn Văn Quynh cho rằng: Khách mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư nên ngồi lại thương lượng với nhau trên cơ sở các quy định của pháp luật như quy chế 08 của Bộ Xây dựng về quản lý, sử dụng nhà chung cư, điều 70 Luật Nhà ở, cũng như điều 225 Luật Dân sự. Nếu thương lượng không được thì các bên có quyền khởi kiện ra toà để giải quyết phần sở hữu chung, sở hữu riêng. |
Theo điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2025, thì quỹ nhà tại TP.HCM chủ yếu là chung cư thuộc các khu vực nội thành, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 10 triệu dân. Thế nhưng, một vấn đề phát sinh giữa người dân mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư lại không được tính toán đến. Hiện nay, về mặt pháp luật, quy định về chung cư chưa đồng bộ, chưa điều chỉnh hết tất cả những dạng chung cư trong thành phố. Có nhiều dạng chung cư như chung cư cho người thu nhập thấp, chung cư tái định cư, chung cư thương mại do các công ty kinh doanh và chung cư do nhà nước xây dựng. Mỗi một dạng chung cư có một sự điều chỉnh riêng, nhưng hiện nay lại chịu sự điều chỉnh chung của các văn bản pháp luật, vì thế không cập nhật được hết những phần riêng biệt của các dạng chung cư. Vì vậy, những phát sinh mới vẫn chưa có quy định điều chỉnh cụ thể về mặt pháp luật.
Trước mắt để giải quyết những trường hợp phát sinh trên, ông Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Khoa học kĩ thuật xây dựng TP.HCM đề nghị: Cơ quan cấp phép xây dựng nên ghi thẳng vào văn bản những phần diện tích xây dựng nào thuộc cộng đồng, những phần nào thuộc chủ đầu tư. Các cơ quan chức năng, cụ thể là Bộ Xây dựng nên vào cuộc để rà soát và bổ sung những quy định cụ thể về phần đồng sở hữu trong các chung cư, nhằm tránh những tranh chấp, khiếu kiện đáng tiếc như hiện nay.
Giáng Thăng
